Immobilie im Pflegefall verkaufen – Ratgeber für BW

Das Schreiben kommt vom Pflegeheim, und es nennt eine monatliche Summe. Alles, was die Pflegeversicherung nicht deckt, muss aus dem eigenen Vermögen kommen – und wer jetzt eine Immobilie im Familienbesitz hat, fragt sich: Muss das Haus weg? Wann? Und wie läuft das, ohne dass dabei etwas schiefgeht?

Dieser Ratgeber rechnet konkret – mit den Zahlen, die für Baden-Württemberg gelten. Denn die Eigenanteile im Pflegeheim sind hier zu den höchsten in Deutschland, und genau diese Zahl entscheidet darüber, ob und wie schnell das Vermögen aufgebraucht ist.

Was ein Pflegeheimplatz in Baden-Württemberg wirklich kostet

Die Pflegeversicherung zahlt einen fixen Leistungsbetrag, der seit der Reform 2022 nach Aufenthaltsdauer gestaffelt ist. Was dennoch übrig bleibt, trägt der Bewohner selbst – als sogenannter einrichtungseinheitlicher Eigenanteil (EEE). Dieser Betrag gilt für alle Bewohner eines Hauses unabhängig vom Pflegegrad gleich und lässt sich für jede Einrichtung beim vdek-Pflegelotsen abrufen.

Laut vdek-Pflegelotse lagen die durchschnittlichen monatlichen Gesamtkosten für einen vollstationären Pflegeheimplatz in Baden-Württemberg im Q1 2025 bei:

• Pflegekostenanteil (EEE): ca. 1.123 €
• Unterkunft: ca. 539 €
• Verpflegung: ca. 231 €
• Investitionskosten: ca. 468 €
• Monatliche Eigenbelastung gesamt: ca. 2.361 €

Stand: Q1 2025, Quelle: vdek-Pflegelotse. Aktuelle Werte für einzelne Einrichtungen dort direkt abrufbar – die Zahlen werden quartalsweise aktualisiert.

Zum Vergleich: Im günstigsten Bundesland liegt die monatliche Eigenbelastung teils bei 1.600–1.800 €. Bei einem Heimaufenthalt von zwei Jahren macht der Unterschied gegenüber Baden-Württemberg über 13.000 € aus. Genau diese Differenz entscheidet in vielen Fällen darüber, ob eine Immobilie verkauft werden muss – und wie dringend.

Die Rechnung: Wie lange reicht das Vermögen?

Ein Rechenbeispiel zur Orientierung – ohne Anspruch auf individuelle Beratung:

Angenommen, ein Bewohner hat eine Rente von 1.400 € netto und keine weiteren wesentlichen Einkünfte. Die monatliche Eigenbelastung beträgt 2.361 €. Der monatliche Fehlbetrag aus dem Vermögen beläuft sich dann auf rund 961 €. Klingt überschaubar – aber bei einem liquidem Vermögen von 50.000 € über dem Schonvermögen reicht das weniger als fünf Jahre. Und Pflegeheimsätze steigen.

Was feststeht: Nach § 90 SGB XII ist ein Schonvermögen von 10.000 € pro Person geschützt. Alles darüber gilt als einzusetzendes Vermögen. Reichen die Eigenmittel nicht mehr aus, springt die Hilfe zur Pflege als Sozialleistung ein – aber erst dann, und erst nachdem das verwertbare Vermögen aufgebraucht ist.

Ist eine Immobilie vorhanden, die leersteht und nicht geschützt ist, verlängert ihr Verkaufserlös die Selbstzahler-Phase. In manchen Fällen reicht er für den gesamten Restaufenthalt; in anderen überbrückt er nur einige Jahre. Beides ist besser als ein erzwungener Verkauf unter Zeitdruck.

Welches Vermögen muss zuerst eingesetzt werden?

§ 90 SGB XII listet auf, was als einzusetzendes Vermögen gilt:

• Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld oberhalb des Schonvermögens
• Wertpapiere, Fonds, Sparverträge
• Rückkaufswert von Lebensversicherungen
• Fahrzeuge, soweit nicht nachweislich erforderlich
• Grundbesitz, der nicht (mehr) selbst bewohnt wird

Liquides Vermögen wird zuerst herangezogen. Die Immobilie kommt in aller Regel erst dann ins Spiel, wenn das Sozialamt konkret auf sie zugreift. Und das hängt davon ab, wer noch im Haus lebt.

Wann ist das Haus geschützt – und wann nicht?

Diese Frage ist die häufigste in dieser Situation. Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, wer die Immobilie noch bewohnt.

Das Haus ist geschützt, solange …

• … der Ehepartner oder eine schutzwürdige Person (z. B. ein unterhaltsberechtigtes Kind) noch dort wohnt. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII schützt das angemessene Hausgrundstück, das selbst bewohnt wird.
• … der Heimaufenthalt vorübergehend erscheint und eine realistische Rückkehr in Betracht kommt. Bei dauerhafter stationärer Pflege trifft das Sozialamt hierzu eine eigene Einschätzung – die in aller Regel anders ausfällt.

Das Haus ist in der Regel nicht geschützt, wenn …

• … es nach dem Einzug ins Pflegeheim dauerhaft leersteht und niemand schutzwürdig darin wohnt.
• … kein Angehöriger vorliegt, der nach § 90 SGB XII als Bewohner schutzwürdig wäre.
• … die Verwertung nach Einschätzung des Sozialamts zumutbar ist – was bei einem Einfamilienhaus in normaler Lage regelmäßig angenommen wird.

Das Sozialamt kann in einem solchen Fall die Verwertung verlangen – durch Verkauf oder durch Besicherung mit einer Grundschuld. Wann und wie das kommuniziert wird, ist einzelfallabhängig und erfolgt oft nicht sofort. Hinweis: Diese Ausführungen sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine Einzelberatung beim Rechtsanwalt oder Sozialrechtsberater.

Was sich in der Praxis regelmäßig beobachten lässt: Familien warten ab, das Haus steht leer, Unterhaltskosten laufen weiter – Heizung, Versicherung, Grundsteuer – und der Zustand verschlechtert sich. Wer die Entscheidung aktiv trifft, bevor das Sozialamt sie erzwingt, hat die Kontrolle über Zeitpunkt und Preis.

Was gilt beim Elternunterhalt? Müssen Kinder zahlen?

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020) gilt bundesweit eine klare Grenze: Kinder werden für die Pflegekosten ihrer Eltern erst herangezogen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt.

Unterhalb dieser Grenze greift das Sozialamt nicht auf die Kinder zu – unabhängig davon, ob Immobilien vorhanden sind, welche Erbschaft erwartet wird oder wie das Elternhaus bewertet ist. Das ist eine bundesweit einheitliche Regelung, kein landesspezifischer Wert, und sie ändert sich nicht je nach Bundesland. Stand: September 2026, Gesetzeslage seit Januar 2020.

Sehr viele Familien wissen das nicht. Sie befürchten, das eigene Einkommen oder die eigenen Ersparnisse einsetzen zu müssen. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Was eingesetzt werden muss, ist das Vermögen des pflegebedürftigen Elternteils selbst.

🚩 Was Sie vor einem schnellen Entschluss wissen müssen

Ein Gedanke, der häufig kommt: Das Haus schnell noch überschreiben oder für wenig Geld an ein Familienmitglied verkaufen, bevor das Sozialamt zugreift. Das klingt pragmatisch – ist aber rechtlich gefährlich und schützt das Vermögen nicht.

• Schenkungen: Das Sozialamt kann Schenkungen nach § 528 BGB bis zu zehn Jahre lang zurückfordern. Die Frist läuft nicht ab Schenkungsdatum, sondern ab dem ersten Tag, an dem Hilfe zur Pflege beantragt wird. Das sind zwei verschiedene Zeitpunkte.
• Verkauf unter Wert: Wer eine Immobilie deutlich unter dem Verkehrswert überträgt, wird in Höhe der Differenz wie ein Schenkender behandelt. Diese Differenz zieht das Sozialamt als Schenkung in die Rückforderungsrechnung ein.
• Offenlegungspflicht: Wer Hilfe zur Pflege beantragt, muss sein Vermögen vollständig offenlegen – einschließlich aller Vermögensbewegungen der vorangegangenen Jahre.

Wer diesen Weg geht, schützt das Vermögen nicht. Er verschiebt es zeitlich – mit der Konsequenz, dass die Beschenkten Jahre später in eine Rückforderung gezogen werden können. Das ist kein theoretisches Szenario, sondern ein regelmäßiger Vorgang vor Verwaltungsgerichten. Hinweis: Rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung.

Wann der Verkauf die richtige Entscheidung ist – und worauf es dann ankommt

Wenn die Immobilie dauerhaft leersteht, kein Angehöriger schutzwürdig darin lebt und die Pflegekosten das liquide Vermögen aufbrauchen, ist ein Verkauf in den meisten Fällen der geradlinigste Weg. Er gibt der Familie Kontrolle: über den Zeitpunkt, den Preis und den Ablauf.

Was in der Praxis zählt:

• Zeitpunkt: Wer unter Druck verkauft – weil das Geld ausgeht oder das Sozialamt die Verwertung fordert –, hat weniger Verhandlungsspielraum. Wer früh entscheidet, kann den Markt abwarten und ein realistisches Angebot abholens.
• Zustand der Immobilie: Ein leerstehendes Haus verliert ohne Pflege an Wert. Heizungsausfall, Feuchtigkeitsschäden, veraltete Technik – Käufer bewerten das. Mit überschaubarem Aufwand kann gegengesteuert werden, wenn genug Vorlauf bleibt.
• Spekulationssteuer: War die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz und wurde sie zuletzt nicht selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer anfallen. Das prüft ein Steuerberater – vor dem Verkauf, nicht danach.
• Vollmachten: Wenn der Angehörige nicht mehr entscheidungsfähig ist, braucht jemand eine rechtlich wirksame Vorsorgevollmacht oder – falls keine vorliegt – eine vom Betreuungsgericht genehmigte Betreuungsvollmacht für den Immobilienverkauf (§ 1850 ff. BGB). Eine fehlende oder unwirksame Vollmacht kann den Verkauf um Monate verzögern.

Was den Pflegefall-Verkauf von einem normalen Hausverkauf unterscheidet

Die technischen Schritte sind die gleichen: Wertermittlung, Exposé, Besichtigungen, notarielle Beurkundung. Was sich unterscheidet, ist der Kontext.

• Mehrere Beteiligte mit unterschiedlichen Meinungen: Geschwister sind sich selten einig darüber, wann der richtige Zeitpunkt ist – und beide Seiten haben nachvollziehbare Gründe.
• Sozialamt-Information: Wer bereits Hilfe zur Pflege bezieht, muss den Verkaufserlös dem Sozialamt melden. Der Erlös wird als Vermögen gewertet und mindert den Leistungsanspruch entsprechend. Das ist kein Nachteil, aber es verändert den Ablauf.
• Emotionale Komponente: Selbst wenn der Bewohner ins Heim gezogen ist, ist das Elternhaus für viele Familienmitglieder emotional aufgeladen. Ein Prozess, der das ignoriert, erzeugt Reibung im schlechtesten Moment.
• Koordination mit laufenden Pflegekosten: Die Übergabe muss mit der Abrechnungslogik des Sozialamts und dem laufenden Zahlungsrhythmus koordiniert werden.

Was Familien in dieser Situation am häufigsten übersehen

Nicht die Entscheidung, ob verkauft wird, ist die häufigste Fehlerquelle – die ergibt sich meistens aus der Rechnung. Die häufigsten Fehler entstehen beim Timing: zu lange gewartet und dann unter Druck abgeschlossen, oder zu früh gehandelt, ohne Vollmachten und Steuerfrage vorher zu klären. Wer beides frühzeitig prüft, hat erheblich mehr Spielraum beim Preis und bei der Auswahl des richtigen Käufers.

Weitere Ratgeber zu ähnlichen Fragen finden Sie im Blog von heimeinzug-immobilienverkauf.de.

Was jetzt sinnvoll ist

Wenn Sie gerade in dieser Situation stehen – ein Angehöriger im Pflegeheim, eine Immobilie, die leersteht oder bald leer stehen wird –, ist der erste sinnvolle Schritt keine Entscheidung, sondern eine Einschätzung: Was ist das Haus aktuell wert? Wie lange reicht das verbleibende Vermögen noch? Welche Schritte müssen in welcher Reihenfolge gegangen werden, damit nichts unter Druck passiert?

Immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim und arbeitet in Baden-Württemberg mit eigenen Beratern; außerhalb davon über Partner vor Ort. Wenn Sie Ihre Situation schildern möchten – ohne Verkaufsgespräch, ohne Druck –, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir rechnen gemeinsam mit Ihnen, was möglich und was sinnvoll ist.