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Die Entscheidung ist gefallen: Ihre Mutter, Ihr Vater oder Ihr Partner zieht dauerhaft ins Pflegeheim. Was jetzt kommt, ist nicht nur emotional schwer — es ist eine Rechenaufgabe mit festen Zahlen und einem festen Punkt, ab dem das Ersparte nicht mehr reicht. In Nordrhein-Westfalen, dem bevölkerungsreichsten Bundesland Deutschlands, liegt dieser Punkt für viele Familien näher als gedacht.
Der Betrag, den ein stationärer Pflegeplatz in NRW monatlich kostet, setzt sich aus mehreren Posten zusammen. Der wichtigste ist der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (EEE) — der pflegebedingte Anteil, den alle Bewohner mit Pflegegrad 2 bis 5 innerhalb einer Einrichtung gleich hoch zahlen. Die Pflegekasse übernimmt je nach Pflegegrad unterschiedlich viel; was für den Bewohner bleibt, ist seit dem Pflegestärkungsgesetz III (2017) einheitlich geregelt.
Laut vdek-Pflegelotse lagen die durchschnittlichen monatlichen Eigenanteile für stationäre Pflege in NRW im Q2 2026 bei:
Das sind im Jahr über 28.000 €, die aus dem privaten Einkommen oder Vermögen fließen müssen, sobald die Rente allein nicht ausreicht. Über zwei Jahre summiert sich das auf rund 56.400 €.
Zum Vergleich: NRW gehört zu den teureren Bundesländern. In Sachsen oder Sachsen-Anhalt liegt der Gesamteigenanteil teils 400 bis 600 € niedriger — das macht über 24 Monate einen Unterschied von bis zu 14.400 €. Genau diese Differenz entscheidet, ob eine Familie das Haus verkaufen muss und wie schnell.
Seit dem 1. Januar 2022 zahlt die Pflegekasse nach § 43c SGB XI einen gestaffelten Zuschlag, der direkt auf den EEE angerechnet wird:
Wer also mehrere Jahre im Heim lebt, zahlt deutlich weniger als beim Einzug. Für eine konservative Planung rechnet man dennoch mit dem vollen Eigenanteil — so ist man auf der sicheren Seite, und jede tatsächliche Entlastung ist ein Puffer.
Stand: Oktober 2026.
Nicht jede Familie muss das Haus verkaufen. Die Entscheidung hängt an drei Zahlen:
Ein Rechenbeispiel: Rente 1.200 € monatlich, Heimkosten in NRW 2.350 €, monatliche Lücke aus privatem Vermögen: 1.150 €. Liquides Vermögen auf dem Konto: 60.000 €. Nach § 90 SGB XII gilt ein Schonvermögen von 10.000 € — dieser Betrag muss nicht eingesetzt werden. Einsetzbares Vermögen: 50.000 €. 50.000 € ÷ 1.150 € ergibt rund 43 Monate, also knapp 3,5 Jahre, bis das flüssige Geld erschöpft ist. Erst dann richtet das Sozialamt den Blick auf die Immobilie.
Ein zweites Bild: Liquides Vermögen 15.000 €, monatliche Lücke ebenfalls 1.150 €. Einsetzbares Vermögen: 5.000 €. Das reicht für vier bis fünf Monate. Danach steht die Immobilie im Mittelpunkt der Prüfung — sofern sie leer steht und kein Schutztatbestand greift.
Wer diese Rechnung frühzeitig macht, hat Spielraum. Wer sie meidet, bemerkt den Zeitdruck erst, wenn er bereits drückt.
Das Sozialamt übernimmt die ungedeckten Heimkosten im Rahmen der „Hilfe zur Pflege" nach SGB XII — aber erst ab dem Zeitpunkt des Antrags, in der Regel nicht rückwirkend. Voraussetzung ist, dass das eigene Vermögen auf das Schonvermögen gesunken ist.
Das Schonvermögen nach § 90 SGB XII beträgt 10.000 € pro Person. Alles darüber — Bankguthaben, Wertpapiere, nicht geschützte Immobilien — muss eingesetzt werden, bevor das Sozialamt einspringt.
Die selbstbewohnte Immobilie ist unter bestimmten Umständen geschützt:
Steht das Haus leer — weil beide Partner im Heim sind oder der Bewohner zuletzt alleine wohnte —, fällt dieser Schutz in der Regel weg. Das Sozialamt bewertet die Immobilie als verwertbares Vermögen. Es räumt eine angemessene Verkaufsfrist ein; die Hilfe zur Pflege wird in diesem Fall jedoch als Darlehen gewährt, das beim Verkaufserlös zurückgezahlt wird.
Hinweis: Die konkrete Beurteilung obliegt der zuständigen Behörde. Dieser Text ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung. Stand: Oktober 2026.
Viele Angehörige fürchten, persönlich für die Heimkosten ihrer Eltern aufkommen zu müssen. Für die überwältigende Mehrheit ist diese Sorge seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020) gegenstandslos — und das gilt bundesweit, nicht nur in NRW.
Seitdem kann das Sozialamt Kinder nur dann auf Unterhalt für einen Elternteil in Anspruch nehmen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen mehr als 100.000 € beträgt. Unterhalb dieser Grenze bleibt das Einkommen vollständig geschützt.
Das ist eine bundesweit einheitliche Zahl, keine NRW-Besonderheit. Wer sie nicht kennt und sich vor einer Haftung fürchtet, die es nicht gibt, trifft Entscheidungen unter einem Druck, der sachlich nicht existiert.
Stand: Oktober 2026. Dieser Text ist rechtliche Orientierung und kein Ersatz für individuelle Rechtsberatung.
Der Gedanke liegt nahe: das Haus noch schnell überschreiben, verschenken oder unter Wert verkaufen — bevor das Sozialamt es als Vermögen zählt. Das ist kein Ausweg. Es ist ein Rechtsirrtum mit schwerwiegenden Folgen, und ein Text, der das verschweigt, schadet dem Leser.
Das Gesetz sieht zwei klare Instrumente vor, die diesen Schachzug unterbinden:
§ 528 BGB — Schenkungsrückforderung: Wer eine Immobilie verschenkt und danach verarmt — also die Heimkosten nicht mehr selbst tragen kann —, kann die Schenkung bis zu zehn Jahre nach der Übertragung zurückfordern. Das Sozialamt tritt kraft Gesetzes in diesen Anspruch ein. Wer das Haus vor sieben Jahren an die Tochter überschrieben hat, hat nichts gesichert. Die Frist läuft ab dem Datum der Übertragung — nicht ab dem Heimeinzug.
Verkauf unter Wert als verdeckte Schenkung: Liegt der Kaufpreis erheblich unter dem Marktwert, gilt die Differenz rechtlich als Schenkung — mit denselben Folgen und derselben Frist. Ein Haus mit einem Marktwert von 400.000 €, das für 120.000 € an ein Familienmitglied verkauft wurde, hinterlässt 280.000 € als angreifbaren Betrag.
Ein regulärer Verkauf zum Marktwert ist dagegen rechtlich einwandfrei. Er schafft Liquidität, die für die Heimkosten eingesetzt werden kann — genau das ist der Zweck.
Ist der Pflegebedürftige noch geschäftsfähig, unterschreibt er selbst. Ist das nicht mehr der Fall, braucht es entweder eine rechtswirksame Vorsorgevollmacht oder einen durch das Betreuungsgericht bestellten Betreuer.
Entscheidend: Eine Vollmacht für Immobiliengeschäfte muss notariell beurkundet sein — das schreibt § 1829 BGB für Grundstücksgeschäfte vor. Eine einfache schriftliche Vollmacht, auch wenn sie im Pflegeheim ausgefüllt und unterschrieben wurde, wird der Notar beim Kaufvertrag zurückweisen.
Liegt keine notarielle Vollmacht vor, muss ein Betreuer bestellt werden. Das Betreuungsgericht prüft den Antrag und legt den Aufgabenkreis fest; das Verfahren dauert Wochen bis Monate. Selbst wenn der Betreuer die Aufgabe „Vermögenssorge" trägt, braucht er für den Immobilienverkauf in der Regel zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts — ein weiterer Schritt, der Zeit kostet.
All das läuft, während das Heimgeld weiterläuft. Wer Vollmachten rechtzeitig notariell regelt — also noch bevor sie gebraucht werden —, spart in dieser Situation erheblich Zeit und Nerven.
Für die meisten Familien ist die steuerliche Seite weniger kompliziert als befürchtet.
Wer die Immobilie in den letzten zwei Jahren selbst bewohnt hat, zahlt keine Spekulationssteuer — auch wenn die Zehnjahresfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG noch nicht abgelaufen ist. Das gilt auch dann, wenn der Bewohner kurz vor dem Heimeinzug dort gewohnt hat und die Immobilie danach leer stand — sofern der Verkauf innerhalb dieser Zweijahresfrist erfolgt.
Wer das Haus nach dem Heimeinzug hingegen mehr als zwei Jahre leer stehen lässt, verliert diesen Schutz möglicherweise. Dann könnte auf den erzielten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen.
Die Grunderwerbsteuer trägt in NRW der Käufer und beträgt 6,5 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026, § 1 GrEStG i. V. m. dem nordrhein-westfälischen Steuersatz). Sie ist kein Kostenpunkt des Verkäufers, mindert aber das Kaufinteresse und damit indirekt den erzielbaren Preis — ein Faktor, der beim Verhandeln eine Rolle spielt.
Stand: Oktober 2026. Die steuerliche Einordnung hängt vom Einzelfall ab; bei größeren Beträgen ist Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert.
Ein Verkauf in NRW dauert vom ersten Besichtigungstermin bis zur Kaufpreiszahlung typischerweise drei bis sechs Monate. Nicht die Vermarktung kostet dabei die meiste Zeit — sondern was vor ihr fehlt:
Wer diese Punkte früh klärt — bevor das Konto zu knapp wird —, hat Spielraum beim Preis und bei der Wahl des Käufers. Wer unter Zeitdruck verkauft, verkauft schlechter. Das ist keine Kritik, sondern eine Beobachtung aus der Praxis.
Die meisten Familien, die in dieser Situation erstmals eine Immobilie verkaufen, brauchen zuerst keine Anzeige — sondern eine ehrliche Einschätzung: Was ist das Haus wert, wie lange reicht das Geld, und bis wann muss der Erlös bereitstehen?
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden — das Heimgeld läuft, die Rente reicht nicht, das Haus steht leer oder wird es bald —, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie erhalten eine Einschätzung ohne Verkaufsdruck, ohne Versprechen und ohne Termine, die Sie gerade nicht brauchen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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